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分析稱物業(yè)稅開征至少在三五年后
作者：admin 發(fā)布于：2020-1-17 0:36 Friday
25日，國務(wù)院在批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知中，明確提出了“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，并要求由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住建部具體負(fù)責(zé)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這是繼物業(yè)稅在10城市“空轉(zhuǎn)試點(diǎn)”之后，距離實(shí)際開征又向前邁進(jìn)了一步。雖然具體時(shí)間表至今尚未成型，但作為房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分，未來開征物業(yè)稅“實(shí)屬必然”。
按照目前中央對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想，所謂的物業(yè)稅，是將現(xiàn)行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。過去一次性征收的各種稅費(fèi)，將在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批繳納。
而物業(yè)稅一旦開征，意味著目前的開發(fā)商一次性支付土地出讓金、并由此作為商品房“定價(jià)”依據(jù)的開發(fā)流程將改變，房價(jià)中蘊(yùn)含的土地成本將重估，地產(chǎn)商的土地儲(chǔ)備和開發(fā)模式也將隨之改變。有立法人士預(yù)測，由于物業(yè)稅涉及到國有土地70年的使用權(quán)，因此，研究具體開征物業(yè)稅，也將同《土地管理法》修正案中關(guān)于國有土地使用權(quán)續(xù)期問題的界定相呼應(yīng)。
不過，受現(xiàn)有稅收體制和房地產(chǎn)開發(fā)復(fù)雜性的影響，物業(yè)稅在近期出臺(tái)開征細(xì)則的可能性不大。由于商業(yè)地產(chǎn)的土地使用權(quán)限較短，且以盈利為目的，因此，今后物業(yè)稅最有可能從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)所有房產(chǎn)征稅。
開征至少在三五年后
從我國提出對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅的設(shè)想至今已經(jīng)歷5年多時(shí)間，但由于稅率、稅基和征收對(duì)象等問題尚未解決，同時(shí)牽動(dòng)的利益群體太廣，因此開征物業(yè)稅一直僅僅停留在“想法”階段，具體實(shí)施困難重重。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，從目前看，物業(yè)稅實(shí)際開征至少在三五年后。
早在2003年10月，十六屆三中全會(huì)上就曾提出，要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。自2006年起，包括北京、深圳在內(nèi)的6個(gè)城市和地區(qū)對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行了“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。所謂的“空轉(zhuǎn)”是指沒有進(jìn)行實(shí)際收稅，而是模擬操作步驟。
業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)稅遲遲未能確立，主要是其征收面臨幾大難題：首先，稅收成本高。征收物業(yè)稅前，要摸清每個(gè)人的房產(chǎn)情況，前期準(zhǔn)備工作量很大，征管難度也很大。其次，難以確認(rèn)百姓擁有房產(chǎn)情況，我國也缺乏有經(jīng)驗(yàn)的地價(jià)師、評(píng)估師。再次，作為房地產(chǎn)開發(fā)主要受益方的地方政府行動(dòng)遲緩。因?yàn)殚_征物業(yè)稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這讓地方政府缺乏征收的積極性。據(jù)悉，去年財(cái)政部曾與多個(gè)省市商討實(shí)行物業(yè)稅征收，但均遭拒絕。地方政府主要是擔(dān)心對(duì)吸引外來投資產(chǎn)生沖擊，同時(shí)影響地方短期財(cái)政收入和GDP的增長。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)指出，在美國，不動(dòng)產(chǎn)稅已經(jīng)占當(dāng)?shù)卣?cái)政收入的40%-50%。但是由于中國的房屋情況差別很大，存在像公房、單位集資建房、商品房等各種類型的住房，而且不同城市的房價(jià)有較大差異，因此首先需要解決如何統(tǒng)一的問題。其次對(duì)于征稅條件、課稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率的確定，也存在很大爭議。此外，一次性付清的土地出讓金轉(zhuǎn)化為分年限支付的物業(yè)稅，將引起相關(guān)利益集團(tuán)的博弈。
專家介紹，根據(jù)國際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。根據(jù)香港經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估價(jià)的可靠和及時(shí)更新需要立法和強(qiáng)大的專業(yè)隊(duì)伍建設(shè)，香港稅務(wù)分管此稅種的公務(wù)人員超過百人，而我國在短期內(nèi)無法達(dá)到這種條件。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)管理系主任喬志敏教授表示，正是因?yàn)榇嬖谥T多操作難題，因此預(yù)計(jì)開征房地產(chǎn)物業(yè)稅至少在三五年之后，而且不會(huì)完全照搬美國的模式，征收額度不會(huì)太大。
商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒆钕乳_征
業(yè)內(nèi)人士透露，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面較少，引起的爭議相對(duì)不大，因此物業(yè)稅將最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)全面征稅。對(duì)于征收房屋面積而言，會(huì)有普通住宅和非普通住宅之分。由于國家鼓勵(lì)90平方米以內(nèi)戶型的開發(fā)和消費(fèi)，不干預(yù)90-140平方米戶型的開發(fā)，但對(duì)140平方米以上的大戶型持抑制態(tài)度，因此業(yè)內(nèi)普遍猜想，政府對(duì)140平方米以上的房屋征收物業(yè)稅的可能更大。
“相對(duì)于情況錯(cuò)綜復(fù)雜的住宅市場，企事業(yè)單位所使用的商業(yè)物業(yè)房源認(rèn)定還是容易很多。因此，也就具備了征收物業(yè)稅的基本條件?！痹鴧⑴c北京市物業(yè)稅征收政策制定的中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉桓認(rèn)為。
劉桓表示，從企事業(yè)單位開始征收物業(yè)稅的好處還包括，在短時(shí)間內(nèi)并不會(huì)實(shí)際增加房地產(chǎn)相關(guān)稅負(fù)，可以形成平穩(wěn)過渡。對(duì)于商業(yè)物業(yè)開征的物業(yè)稅，可將原企事業(yè)單位交納的城市房產(chǎn)稅、土地使用稅等平移過來，改變稅種進(jìn)行征收。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這是繼物業(yè)稅在10城市“空轉(zhuǎn)試點(diǎn)”之后，距離實(shí)際開征又向前邁進(jìn)了一步。雖然具體時(shí)間表至今尚未成型，但作為房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分，未來開征物業(yè)稅“實(shí)屬必然”。
按照目前中央對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想，所謂的物業(yè)稅，是將現(xiàn)行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。過去一次性征收的各種稅費(fèi)，將在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批繳納。
而物業(yè)稅一旦開征，意味著目前的開發(fā)商一次性支付土地出讓金、并由此作為商品房“定價(jià)”依據(jù)的開發(fā)流程將改變，房價(jià)中蘊(yùn)含的土地成本將重估，地產(chǎn)商的土地儲(chǔ)備和開發(fā)模式也將隨之改變。有立法人士預(yù)測，由于物業(yè)稅涉及到國有土地70年的使用權(quán)，因此，研究具體開征物業(yè)稅，也將同《土地管理法》修正案中關(guān)于國有土地使用權(quán)續(xù)期問題的界定相呼應(yīng)。
不過，受現(xiàn)有稅收體制和房地產(chǎn)開發(fā)復(fù)雜性的影響，物業(yè)稅在近期出臺(tái)開征細(xì)則的可能性不大。由于商業(yè)地產(chǎn)的土地使用權(quán)限較短，且以盈利為目的，因此，今后物業(yè)稅最有可能從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)所有房產(chǎn)征稅。
開征至少在三五年后
從我國提出對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅的設(shè)想至今已經(jīng)歷5年多時(shí)間，但由于稅率、稅基和征收對(duì)象等問題尚未解決，同時(shí)牽動(dòng)的利益群體太廣，因此開征物業(yè)稅一直僅僅停留在“想法”階段，具體實(shí)施困難重重。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，從目前看，物業(yè)稅實(shí)際開征至少在三五年后。
早在2003年10月，十六屆三中全會(huì)上就曾提出，要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。自2006年起，包括北京、深圳在內(nèi)的6個(gè)城市和地區(qū)對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行了“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。所謂的“空轉(zhuǎn)”是指沒有進(jìn)行實(shí)際收稅，而是模擬操作步驟。
業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)稅遲遲未能確立，主要是其征收面臨幾大難題：首先，稅收成本高。征收物業(yè)稅前，要摸清每個(gè)人的房產(chǎn)情況，前期準(zhǔn)備工作量很大，征管難度也很大。其次，難以確認(rèn)百姓擁有房產(chǎn)情況，我國也缺乏有經(jīng)驗(yàn)的地價(jià)師、評(píng)估師。再次，作為房地產(chǎn)開發(fā)主要受益方的地方政府行動(dòng)遲緩。因?yàn)殚_征物業(yè)稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這讓地方政府缺乏征收的積極性。據(jù)悉，去年財(cái)政部曾與多個(gè)省市商討實(shí)行物業(yè)稅征收，但均遭拒絕。地方政府主要是擔(dān)心對(duì)吸引外來投資產(chǎn)生沖擊，同時(shí)影響地方短期財(cái)政收入和GDP的增長。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)指出，在美國，不動(dòng)產(chǎn)稅已經(jīng)占當(dāng)?shù)卣?cái)政收入的40%-50%。但是由于中國的房屋情況差別很大，存在像公房、單位集資建房、商品房等各種類型的住房，而且不同城市的房價(jià)有較大差異，因此首先需要解決如何統(tǒng)一的問題。其次對(duì)于征稅條件、課稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率的確定，也存在很大爭議。此外，一次性付清的土地出讓金轉(zhuǎn)化為分年限支付的物業(yè)稅，將引起相關(guān)利益集團(tuán)的博弈。
專家介紹，根據(jù)國際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。根據(jù)香港經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估價(jià)的可靠和及時(shí)更新需要立法和強(qiáng)大的專業(yè)隊(duì)伍建設(shè)，香港稅務(wù)分管此稅種的公務(wù)人員超過百人，而我國在短期內(nèi)無法達(dá)到這種條件。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)管理系主任喬志敏教授表示，正是因?yàn)榇嬖谥T多操作難題，因此預(yù)計(jì)開征房地產(chǎn)物業(yè)稅至少在三五年之后，而且不會(huì)完全照搬美國的模式，征收額度不會(huì)太大。
商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒆钕乳_征
業(yè)內(nèi)人士透露，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面較少，引起的爭議相對(duì)不大，因此物業(yè)稅將最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)全面征稅。對(duì)于征收房屋面積而言，會(huì)有普通住宅和非普通住宅之分。由于國家鼓勵(lì)90平方米以內(nèi)戶型的開發(fā)和消費(fèi)，不干預(yù)90-140平方米戶型的開發(fā)，但對(duì)140平方米以上的大戶型持抑制態(tài)度，因此業(yè)內(nèi)普遍猜想，政府對(duì)140平方米以上的房屋征收物業(yè)稅的可能更大。
“相對(duì)于情況錯(cuò)綜復(fù)雜的住宅市場，企事業(yè)單位所使用的商業(yè)物業(yè)房源認(rèn)定還是容易很多。因此，也就具備了征收物業(yè)稅的基本條件?！痹鴧⑴c北京市物業(yè)稅征收政策制定的中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉桓認(rèn)為。
劉桓表示，從企事業(yè)單位開始征收物業(yè)稅的好處還包括，在短時(shí)間內(nèi)并不會(huì)實(shí)際增加房地產(chǎn)相關(guān)稅負(fù)，可以形成平穩(wěn)過渡。對(duì)于商業(yè)物業(yè)開征的物業(yè)稅，可將原企事業(yè)單位交納的城市房產(chǎn)稅、土地使用稅等平移過來，改變稅種進(jìn)行征收。
